Tumačenje izmena i dopuna Plana generalne regulacije građevinskog područja sedišta jedinice lokalne samouprave – grad Beograd (CELINE I-XIX) – (II FAZA – 1.ETAPA) i predlog primedbi za Savske blokove 45, 44, 70 i 70a
Sekretarijat ѕa urbanizam i građevinske poslove objavio je rani javni uvid ѕa potrebe izrade Izmena i dopuna plana generalne regulacije građevinskog područja sedišta jedinice lokalne samouprave – grad Beograd, odnosno najvažnijeg operativnog plana grada Beograda čije se izmene sprovode fazno, što dodatno otežava transparentnost procedure i razumevanje ovog izuzetno složenog planskog dokumenta. Rani javni uvid je u trajanju od 6. do 27. novembra 2025. godine, u trajanju od tri nedelje.
Celokupna dokumentacija Elaborata za rani javni uvid za potrebe izrade Izmena i dopuna plana generalne regulacije građevinskog područja sedišta jedinice lokalne smaouprave – grad Begorad (celine I-XIX) – (II faza – 1.etapa) dostupna je ovde.
S obzirom na implikacije koje predložene izmene imaju na područe Savskih blokova na Novom Beogradu, a koje predstavlja jednu od retkih ako ne i poslednju oazu javnih prostora i zelenila, posebna pažnja posvećena je upravo ovim predloženim izmenama.
U važećem PGR Beograda, namene u Savskim blokovima su planirane na sledeći način:
U urbanističkom planu (plan generalne regulacije, plan detaljne regulacije) sve planirane namene zemljišta se dele u dve osnovne kategorije – površine javne namene i površine ostalih namena, i odnose se na građevinske parcele. Ovo je neko “buduće stanje” do koga se dolazi kada se plan realizuje.
Sa druge strane, zemljište u Katastru može biti u javnoj ili privatnoj svojini (i nekim drugim oblicima, ali ovo je osnovno). Drugim rečima, kada se preko postojećih katastarskih parcela, koje mogu biti u javnoj ili privatnoj svojini, “prebaci” plansko rešenje građevinskih parcela koje mogu biti javne ili ostale namene, može doći do 4 osnovne kombinacije:
- Građevinska parcela (iz plana) je određena za površinu javne namene, i nalazi se na katastarskoj parceli u javnoj svojini – prilikom realizacije plana svojina se neće menjati
- Građevinska parcela je određena za površinu ostale namene, i nalazi se na katastarskoj parceli u privatnoj svojini – prilikom realizacije plana svojina se neće menjati
- Građevinska parcela je određena za površinu javne namene, i nalazi se na katastarskoj parceli u privatnoj svojini – prilikom realizacije plana će doći do eksproprijacije privatne svojine, koja će postati javna (nije vremenski ograničeno kada će se ovo desiti, možda nikada)
- Građevinska parcela je određena za površinu ostale namene, i nalazi se na katastarskoj parceli u javnoj svojini – prilikom realizacije plana će doći do prodaje javne svojine (na javnoj licitaciji, ali da ne ulazimo sad u detalje)
Dakle, ono što je u PGR-u žuto (stanovanje), braon (mešoviti centri) i crveno (komercijala) ukoliko se nalazi na katastarskoj parceli u javnoj svojini, može da se privatizuje. Ono što je narandžasto (javne službe – vrtići, škole i zdravstveni centar), plavo (javne saobraćajne površne – garaže), zeleno (javne zelene površine), maslinasto (javne komunalne – pijaca), ako nije već na zemljištu u javnoj svojini, mora da se ekspropriše. Tirkiz (sportski kompleks) može biti i ovakav i onakav.
Međutim, nije PGR finalni plan, on se za Savske blokove dalje obavezno razrađuje kroz plan/planove detaljne regulacije. To znači da su ove namene opšte i da mogu da se diferenciraju na pojedinačne u detaljnoj razradi. E tu sad nastupa tabela kompatibilnosti namena iz PGR!!
Generalno, u „izvornom“ planu iz 2016 godine, tabela kompatibilnosti je bila napravljena tako da u većoj meri „čuva“ javne namene > a to znači javnu svojinu. Svaka površina ostale namene iz PGR kroz izradu plana detaljne regulacije je mogla da se „prenameni“ u neku javnu namenu. Sa druge strane, ono što je u PGR planirano kao površina javne namene nije moglo da se kroz izradu PDR menja.
Šta je to značilo za Savske blokove?
Pošto je za Savske blokove u PGR rečeno da obavezno mora da se radi plan detaljne regulacije, podrazumevalo se da će se u tom planu sve ono što je žuto (stanovanje) razdvojiti na stanovanje (ispod zgrada), javne zelene površine (otvorene površine blokova), javne saobraćajne površine (pristupne saobraćajnice sa parkinzima), sve potrebne javne službe (postojeće škole, vrtići i oni koji nedostaju, a postoji potreba) – jer po tabeli kompatibilnosti ostala namena može da pređe u javnu bez problema. Planovi koji su počeli da se rade za blokove 45 i 70, a bez opravdanja nikada nisu završeni, to su i predviđali.
Naravno, to i ne mora da bude tako. Kroz izradu PDR može i sve da ostane žuto i da se potencijalno privatizuje, jer PGR to ne brani. Ovo ne znači nužno prodaju investitoru da zida nove zgrade, može da znači i da stanari zgrada dobiju da se brinu o zemljištu oko zgrada, na primer. Ali u svakom slučaju, mora da se radi PDR da bi se to utvrdilo, a to znači cela procedura po Zakonu.
Međutim, u izmenama i dopunama PGR iz 2022 godine, u tabeli kompatibilnosti je dodata izvesna „fusnota 14“:
Ovo je značilo da bilo koja PGR-om planirana površina za javne službe ili sport može da postane bilo koja druga površina (stanovanje, komercijala,..) kroz izradu PDR. Drugim rečima, ukinuo se princip „čuvanja“ javnih namena i javne svojine.
Za Savske blokove je to značilo da planirane površine za javne službe (npr. srednju školu) i sportski kompleks u bloku 44 kroz izradu PDR mogu da se prenamene u, recimo, stanovanje.
Ovim izmenama i dopunama PGR koje se sada nalaze na ranom javnom uvidu, „fusnota 14“ je proširena na bukvalno sve površine javnih namena. Naime, ako se ovo usvoji, bilo koja namena sa crteža „planirana namena površina“ kroz izradu plana detaljne regulacije može postati bilo koja druga namena. (Praktično je obesmišljen PGR, ali to nije ovde tema).
Za Savske blokove to znači da kroz izradu PDR i površine koje su planirane za javne garaže, kao i javna zelena površina uz Savu može potencijalno da se prenameni u nešto drugo. Odmah da naglasimo da javna zelena površina uz reku pripada priobalnom zemljištu i da je sa te strane „sigurna“, ali, naravno, uvek može da se postavi još neki „kiosk“ negde ili restorančić, ili slično.
Dakle, da sumiramo:
- Za Savske blokove moraju da se rade planovi detaljne regulacije (PDR),
- Sve slobodne površine u blokovima su u PGR planirane kao površine ostale namene – stanovanje (otvoreni blok). Kroz izradu PDR moguće je slobodne površine u blokovima prenameniti tj. planirati kao javne zelene površine, saobraćajnice, škole, vrtiće….. Moguće, ali ne i obavezno.
- Kroz poslednje izmene PGR (2022) i ove danas koje su na ranom javnom uvidu, sve planirane javne površine u blokovima (škola, garaže, javne zelene) moguće je kroz izradu PDR prenameniti u bilo šta.
Predlog primedbi:
- Tražiti da se u PGR slobodne površine u blokovima planiraju kao javne zelene površine. Obrazloženje je da su to danas ozbiljni javni parkovi i površine za rekreaciju kakvih nema u Novom Beogradu, a pogotovo na celom području uz Jurija Gagarina (koje se planira za intenzivnu stambenu izgradnju, bez imalo zelenih površina).
- Tražiti da se iz „fusnote 14“ tabele kompatibilnosti namena izuzmu: javne zelene površine, javne službe, saobraćajne površine, komunalne površine i sportski kompleks u Savskim blokovima 45, 44, 70 i 70a.