Foto: Analiza broja novoplaniranih stanovnika na širem prostoru leve i desne obale Save, Nova planska praksa
Planiranje u Beogradu i Srbiji uopšte, u poslednje dve decenije napravilo je radikalan zaokret u odnosu na urbanističku tradiciju, ciljeve i vrednosti iz druge polovine prethodnog veka. Formalno zadržavši stare koncepte, i navodno se oslanjajući na njih, kroz planove je sprovedena, a u fizičkom prostoru skoro u potpunosti ostvarena, fundamentalna promena paradigme planiranja.
Prostor beogradskog priobalja, koji je prethodno analiziran (Hoćemo li zazidati Savsko priobalje?, Ima li mesta za javne prostore i zelenilo u savskom priobalju?) sa aspekta planiranih kvadratura za stanovanje i poslovanje, i planiranih javnih slobodnih i zelenih površina, očigledan je i reprezentativan primer ove korenite promene.
Novi Beograd je u drugoj polovini dvadesetog veka pažljivo tretiran i osmišljavan za stanovanje, rekreaciju, javne sadržaje, od kojih su neki realizovani (savski blokovi), neki monumentalno planirani a nerealizovani (Centralna zona Novog Beograda – blokovi 25 i 26), i ostali deo namenjen industriji. U poslednje dve decenije, Novi Beograd je preobražen u potpuno novi urbani pejzaž. Na prostoru od 540 novoplaniranih hektara, naspram ~9,5 miliona kvadratnih metara stambenih i poslovnih kapaciteta, po svemu sudeći za zelene površine u direktnom kontaktu sa tlom biće opredeljeno svega 65 ha. To je 12% na delu gradske teritorije koja obuhvata velike delove Novog Beograda od centralne zone do prostora neposredno uz obalu – savsko šetalište, ali i područja sa desne obale: Beogradsko sajmište, delove Ade Ciganlije, kao i prostor sve do Terazija koji je strpan u obuhvat Beograda na vodi. Sve ove radikalne intervencije panirane su na delovima gradske teritorije koje bi trebalo da budu izuzete od radikalne rekonstrukcije: Izgradnja u zaštitnom pojasu reke je striktno ograničena, a rekonstrukcija gradskog jezgra uslovljena ne samo urbanističkim, već i kriterijumima zaštite gradskog spomeničkog i ambijentalnog nasleđa.
Prostorni i urbanistički planovi koji su usvojeni ili su u postupku usvajanja u analiziranom obuhvatu, ne bave se kvalitetom prostora, optimalnim odnosima namena, strukturama, socilajnim i ekonomskim aspektima sprovođenja planiranog. Znanja za ovakav način planiranja razvijana su tokom druge polovine dvadesetog veka, i uz neophodna osavremenjavanja i prilagođavanja, mogu biti apsolutna primenjiva i danas. Ipak, urbanisti u Srbiji biraju da ih ne koriste, oslanjajući se prilikom planiranja dominantno na zahteve naručilaca, dok samo nužno primenjuju zakonom striktno definisana ograničenja.
Na području analiziranih planova planirano je ~9.5 miliona novih kvadrata (prema kapacitetima u usvojenim planovima i procenjenim kapacitetima još uvek neusvojenim planova). Od toga, više od 6 miliona su kvadrati namenjeni stanovanju, pri čemu u nekim od analiziranih planova nisu dati podaci o planiranom broju stanovnika, prosečnoj kvadraturi stana i broju stanova. Numerički podaci o planiranim stanovima i stanovnicima predstavljaju osnov za dimenzionisanje saobraćajne i komunalne infrastrukture, javnih službi poput škola, vrtića, domova zdravlja, sadržaja sporta, rekreacije, zelenila i sl. Ukoliko oni nisu pouzdano ustanovljeni, multiplikuju se pogrešne procene sa kojima se susrećemo tokom realizacije plana, i kasnije u korišćenju prostora. Ove greške se teško ispravljaju, uvek uz velika budžetska ulaganja.
Uz određene aproksimacije, zasnovane na Popisu 2022 i standardima primenjivanim u planiranju, može se doći do broja od 75.000 novoplaniranih stanova (računa se da je u Beogradu prosečna bruto površina stana 80 m2), odnosno 180.000 stanovnika (prema Popisu 2022, prosečno domaćinstvo u Beogradu je ima 2.4 člana) na celom analiziranom prostoru od 540 ha.
Usvojeni planovi, međutim, polaze od kvadrature stana koje se kreću od 120-310 m2 (sic!) u različitim planovima – u pitanju je luksuzno stanovanje, kažu. U skladu sa takvim procenama (koje nisu bazirane na bilo kakvom istraživanju, već su puka proizvoljna pretpostavka), prosečan stan u usvojenim planovima je 146 m2, što bi značilo da će na celom analiziranom prostoru biti i 41000 stanova i 98000 stanovnika, skoro duplo manje nego što govori beogradski prosek.
Realnost je, međutim, da se najviše grade i na tržištu najbrže prodaju stanovi veličine 40-60 m2, pa bi takvo “prilagođavanje tržištu” proizvelo čak 100.000-150.000 stanova, i 240.000-360.000 stanovnika. S tim da to nisu obični stanovnici, nego prebogati sugrađani, spremni da plate i do 6-8000 e/m2 za kvalitet stanovanja koji karakterišu skupa keramika, parket i oprema u stanu, i gustina stanovanja kao u najnaseljenijim kompleksima socijalnog stanovanja.
Planirani broj stanova i stanovnika u obuhvatu plana: uporedni prikaz prema planovima i prema normativima PGR i veličini domaćinstva po Popisu 2022.
U ovim kompleksima, međutim, nema socijalnog stanovanja, nema površina i objekata namenjenih nekomercijalnom sportu, a ionako oskudne površine namenjene za zelenilo u direktnom kontaktu sa tlom, smanjuju se svakom sledećom izmenom i dopunom plana – na primer, u Beogradu na vodi u izmenama i dopunama zagubilo se 3,5ha. Teško je zamisliti prosečnu beogradsku porodicu sa decom, staračko domaćinstvo, ili mladi par koji zarađuje medijalne (maj 2024. medijalna neto zarada je iznosila 77.571rsd), ili čak prosečne (100.170 rsd u maju 2024) zarade u ovim stambenim kompleksima.
Dakle, za koliko stanovnika i kakvu demografsku i ekonomsku politiku se planiraju milioni kvadrata stambenog prostora u samom jezgru Beograda, na širem prostoru savskog priobalja? 100.000? 200.000? 300.000? Koliko li će tek ljudi raditi na tom prostoru? Kako će se i kuda kretati? Koliko nam infrastrukture svake vrste treba onda?
Milioni planiranih i već izgrađenih kvadrata nemaju uporište u stručnim procenama planera, demografa, urbanista, o rastu broja stanovnika Beograda, razvojnim potrebama grada, proklamovanim ciljevima planiranja. U čemu onda imaju? Šta je razlog za planiranje čije štetne posledice daleko nadmašuju pozitivne efekte u pogledu kvaliteta prostora za stanovanje, rad, rekreaciju?
Svi usvojeni planovi doneti su u propisanim procedurama, sva planska rešenja koja vode u potpunu transformaciju ovog prostora, ponudili su učesnici u planskom procesu, uz većinsko prihvatanje predstavnika države i struke. Nekad aklamacijom, a nekad kao “neizbežno” prilagođavanje tržišnim uslovima. Ipak, nekontrolisane intervencije u prostoru u poslednjoj deceniji koje su rezultat urbanističkog planiranja, i sila kojom se sprovode uprkos elementarnom zdravom razumu, ukazuju na širi fenomen.
Sada, već bez sumnje, možemo prepoznati ozbiljan zamah finansijalizacije gradskog građevinskog zemljišta. Neki domaći autori iistraživači prepoznali su ovaj globalni fenomen kod nas pre više godina.
Finansijalizacija se definiše kao značajno povećanje uloge finansijskih tržišta, finansijskih mehanizama i institucija u funkcionisanju ekonomije, radu njenih institucija i kreiranju ekonomskih ciljeva. Razumevanje finansijskih motiva je u ovom trenutku ključno za razumevanje globalnih, regionalnih i lokalnih ekonomskih kriza.
Gradsko građevinsko zemljište, kao veliki ekonomski resurs, na meti je finansijalizacije. Ukoliko institucije nisu u stanju da zaštite grad od nasrtaja različitih investitora (od banaka i fondova, preko tržišta nekretnina, građevinske industrije, do malih investitora – vlasnika pojedinačnih parcela) koji teže da maksimizuju svoju dobit, planiranje postaje portal koji omogućava generisanje prihoda na tržištima nekretnina, a koji potiču iz finansijskih aktivnosti i vlasničkih prava (kamate, zakupnine, dividende, kapitalna dobit).
U novoj postavci, umesto da stvaraju i štite javna dobra i javni interes, prostorno i urbanističko planiranje se stavljaju u službu finansijske eksploatacije gradova za račun domaćih i međunarodnih finansijskih elita. Milioni planiranih kvadrata na analiziranom području, kao i bolan deficit zelenila i javnih površina, nisu namenjeni građanima Beograda, niti pretpostavljenim novim sugrađanima za koje imamo razloga da verujemo da će se doseliti u naš grad. Oni su isključivo u funkciji sticanja prihoda na tržištima finansijskog kapitala.
Analiza je realizovana u okviru Nova planska praksa projekta „Javnost u javnim politikama IV“, u kooperaciji sa Heinrich Böll Stiftung – predstavništvo Beograd.